Zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí

Institut zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovitosti zákonodárce při přípravě nového občanského zákoníku původně vypustil a ponechal spoluvlastníkům pouze možnost založit si předkupní právo vzájemným ujednáním stran jako právo výlučně obligační (smluvně založené) nebo jako právo věcné zapisované do katastru nemovitostí (s výjimkou zvláštní úpravy předkupního práva v případě nabytí spoluvlastnictví na základě pořízení pro případ smrti anebo na základě jiné skutečnosti za předpokladu, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit).

Novela občanského zákoníku (zákon č. 460/2016 Sb.) znovu tedy zavedla předkupní právo vlastníka podílu na nemovitosti přímo ze zákona; z tohoto zákonného předkupního práva jsou vyňaty převody spoluvlastnického podílu na nemovitosti na osoby blízké. Zákonné předkupní právo se však bude vztahovat také na převody bezplatné.

Prodávající má tedy povinnost nabídnout věc spoluvlastníkovi a vyčkat sjednanou dobu na oznámení o přijetí nabídky ze strany ostatních spoluvlastníků. Pokud doba mezi spoluvlastníky sjednána není, což bude převážná většina případů, má oslovený spoluvlastník lhůtu tří měsíců, aby nabídku přijal.

Ochrana předkupního práva
Opominutý spoluvlastník, pakliže se o jeho opominutí dozví a hodlá svého práva využít, se může bránit cestou. V takovém případě má možnost podat žalobu proti původnímu převodci spoluvlastnického podílu, jejímž předmětem bude výrok nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu s opominutým spoluvlastníkem. Zákon však dává prostor také pro podání žaloby proti nabyvateli spoluvlastnického podílu s tím, že opomenutý spoluvlastník bude požadovat, aby soud svým rozhodnutím nahradil projev vůle žalovaného nabyvatele učinit opominutému spoluvlastníkovi stejnou nabídku, kterou sám obdržel od původního prodávajícího, nebo aby soud svým rozhodnutím nahradil projev vůle, aby nabyvatel uzavřel s opominutým spoluvlastníkem smlouvu určitého konkrétního znění.

Podle aktuální koncepce však porušením předkupního práva nedochází k absolutní neplatnosti právního jednání, tedy neplatnosti kupní smlouvy. Neplatnost takové smlouvy lze shledávat jen jako neplatnost relativní, tedy kdy opominutý spoluvlastník musí nejprve námitku neplatnosti smlouvy vznést (nepřihlíží se k ní ex officio, tzn. z úřední povinnosti). Domníváme se tedy, že spoluvlastník, kterému ze zákona svědčí předkupní právo, má možnost také podat u příslušného soudu žalobu na určení neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mezi prodávajícím a neoprávněným nabyvatelem. V případě úspěchu oprávněného právní účinky neplatnosti takové smlouvy nastanou až právní mocí rozsudku.

Třetí možností ochrany předkupního práva, kterou platné právo poskytuje předkupníkovi, nalezneme v ustanovení §2144 NOZ. Uvedené ustanovení opravňuje předkupníka domáhat se na nabyvateli (jako na právním nástupci povinného), aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

I nadále bude existovat možnost vzdání se předkupního práva ve smyslu § 1125 NOZ, a to s účinky pro právní nástupce  spoluvlastníka. Vzdání se bude následně zapsáno jako poznámka do katastru nemovitostí a bude třeba jej učinit v odpovídající formě, u nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí ve formě vyžadované katastrálními předpisy.

Teprve judikatura nám ukáže tu správnou, řekněme optimální cestu, kterou v naznačených případech může opomenutý spoluvlastník zvolit pro účinnou ochranu svých práv.