Koncepce institutu zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí

04.06.2018 13:50

Institut zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovitosti zákonodárce při přípravě nového občanského zákoníku vypustil a ponechal spoluvlastníkům pouze možnost založit si předkupní právo vzájemným ujednáním stran jako právo výlučně obligační nebo právo představované věcným právem zapisovaným do katastru nemovitostí, (s výjimkou zvláštní úpravy předkupního práva v případě nabytí spoluvlastnictví na základě pořízení pro
případ smrti anebo na základě jiné skutečnosti za předpokladu, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit).

S novelou občanského zákoníku (zákon č. 460/2016 Sb.) se situace vrátila před rok 2015. Předkupní právo vlastníka podílu na nemovitosti staronově vyplývá přímo ze zákona; ze zákonného předkupního práva jsou ovšem opět vyjmuty převody spoluvlastnického podílu na nemovitosti na osoby blízké. S ohledem na potřebu vyloučit snadné obcházení nového pravidla se bude předkupní právo vztahovat také na převody
bezplatné.

Prodávající má povinnost nabídnout věc spoluvlastníkovi a vyčkat sjednanou dobu na oznámení o přijetí nabídky ze strany ostatních spoluvlastníků. Pokud doba mezi spoluvlastníky sjednána není, což bude převážná většina případů, pak má spoluvlastník tři měsíce na přijetí
nabídky.

Ochrana předkupního práva
Opominutý spoluvlastník se samozřejmě může bránit cestou podání žaloby, která může směřovat jak proti prodávajícímu (požadavek nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvu), tak proti nabyvateli podílu (požadavek nahrazení projevu vůle učinit nabídku).
Opomenutý spoluvlastník totiž může po soudu požadovat, aby svým rozhodnutím nahradil projev vůle nabyvatele, konkrétně učinit oprávněnému takovou nabídku, kterou ten získal od prodávajícího či aby soud nahradil projev vůle, aby uzavřel smlouvu určitého znění.

Porušením předkupního práva ovšem nedochází k absolutní neplatnosti právního jednání, tedy neplatnosti kupní smlouvy, následkem takového jednání je pouze neplatnost relativní,
která pro uplatnění práv spoluvlastníka musí být aktivně namítnuta. Jinými slovy, oprávněný z předkupního práva je oprávněn se vedle žaloby na plnění dovolávat u soudu také neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mezi prodávajícím a neoprávněným nabyvatelem. V případě úspěchu oprávněného právní účinky neplatnosti takové smlouvy nastanou až právní mocí rozsudku.

Třetí možností ochrany předkupního práva, kterou platné právo poskytuje předkupníkovi, nalezneme v ustanovení §2144 NOZ. Uvedené ustanovení opravňuje předkupníka domáhat se na nabyvateli (jako na právním nástupci povinného), aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

Principu autonomie vůle, který jako motiv stál za původním textem nového občanského zákoníku (tedy za zrušením institutu zákonného předkupního práva), bude nadále odpovídat možnost vzdání se předkupního práva ve smyslu § 1125, a to s účinky pro právní nástupce
spoluvlastníka. Vzdání se bude následně zapsáno jako poznámka do katastru nemovitostí a bude třeba jej učinit v odpovídající formě, u nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí ve formě vyžadované katastrálními předpisy.

—————

Zpět